Buenos Aires, 5 de noviembre de 2025 – En un movimiento clave para estabilizar el mercado inmobiliario, el Gobierno nacional prorrogó la Ley de Alquileres mediante el Decreto 1042/2025, publicado en el Boletín Oficial el 4 de noviembre. Esta extensión, que mantiene vigente la normativa hasta diciembre de 2026, introduce ajustes significativos en los índices de actualización de contratos. ¿Cómo afecta esto a inquilinos y propietarios en Buenos Aires? En este análisis detallado, exploramos los cambios, el impacto en el alquiler promedio (como los $450.000 mensuales en Palermo, según datos del INDEC), y los pros y contras para ambas partes. Si buscas información sobre la Ley de Alquileres 2025 prorrogada, esta guía te explica todo.

¿Qué Cambios Trae la Prórroga de la Ley de Alquileres 2025?

La Ley 27.551, original de 2020, había sido modificada en 2024, pero su vencimiento inminente generaba incertidumbre en el mercado de alquileres en Buenos Aires. El Decreto 1042/2025, firmado por el presidente Javier Milei, extiende su vigencia y actualiza el mecanismo de indexación de alquileres. El gran cambio: se reemplaza el Índice para Contratos de Locación (ICL) por una combinación del IPC (Índice de Precios al Consumidor) + variación salarial, calculada trimestralmente por el INDEC.

Detalles de los Ajustes Clave:

• Indexación Actualizada: Los aumentos de alquiler ahora se basan en el 50% del IPC más el 50% de la variación en el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables). Esto busca equilibrar la inflación con la capacidad de pago de los inquilinos, evitando subas desmedidas.
• Duración de Contratos: Mínimo de 3 años, prorrogables automáticamente, con opción de salida anticipada para inquilinos con preaviso de 1 mes.
• Comisiones Inmobiliarias: Limitadas al 4,15% del valor total del contrato, a cargo del locador.
• Garantías: Se amplían las opciones flexibles, como aval bancario o seguro de caución, reduciendo barreras para acceder a viviendas.

Estos cambios responden a la inflación acumulada del 120% en 2024 (según INDEC) y la suba salarial del 85% en el mismo período. En Buenos Aires, donde el mercado es el más dinámico del país, esta prórroga podría moderar los aumentos anuales en un 15-20%, estiman expertos de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIOA).

Impacto en el Mercado de Alquileres de Buenos Aires: Datos del INDEC

Según el relevamiento del INDEC de septiembre 2025, el alquiler promedio en Palermo alcanza los $450.000 mensuales para un departamento de 2 ambientes. Esto representa un incremento del 110% interanual, impulsado por la demanda post-pandemia y la escasez de oferta en zonas premium como Palermo, Recoleta y Belgrano.

• Escenario Pre-Prórroga: Sin la ley, los alquileres podrían haber subido hasta un 150% anual, basado en libre mercado.
• Con la Prórroga: Proyecciones indican que el ajuste para 2026 se limitará al 70-80%, alineado con IPC (estimado en 40% anual) + salarios (35% promedio).

En barrios como Palermo, donde el 60% de los contratos se renuevan anualmente, esta medida beneficia directamente a los 1,2 millones de inquilinos porteños, evitando desalojos masivos. Para propietarios, ofrece predictability en ingresos, pero con topes que podrían desincentivar nuevas ofertas.

(Video corto: Explicación en 1 minuto – Imagina un clip dinámico con gráficos: «¡Hola! La Ley de Alquileres 2025 se prorrogó hasta 2026. Cambios clave: IPC + salarios para subas más justas. En Palermo, alquileres promedian $450k/mes. Pros para inquilinos: estabilidad; contras para dueños: menos flexibilidad. ¡Suscríbete por más updates!»)

Pros y Contras: Tabla Comparativa para Inquilinos y Propietarios

A continuación, una tabla que resume los pros y contras de la Ley de Alquileres 2025 prorrogada en el contexto de Buenos Aires. Esta normativa busca un equilibrio, pero genera debates entre inquilinos (que ganan protección) y propietarios (que pierden autonomía).

Esta tabla ilustra cómo la ley prioriza la equidad social, pero podría tensionar la oferta en Buenos Aires, donde el déficit habitacional supera las 100.000 unidades (datos UBA 2025).

Conclusiones: ¿Una Victoria para el Mercado Inmobiliario Porteño?

La prórroga de la Ley de Alquileres 2025 es un paso hacia la desregulación gradual, alineado con la agenda económica de Milei. Para inquilinos, significa alivio en un alquiler promedio de $450.000 en Palermo; para propietarios, un marco más predecible pero restrictivo. Expertos como el economista Martín Redrado advierten que, sin incentivos a la construcción, el mercado podría estancarse. ¿Qué opinas? Comparte en comentarios si eres inquilino o propietario en Buenos Aires.

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Fuentes Citadas:

• Decreto 1042/2025, Boletín Oficial de la República Argentina (4 de noviembre de 2025). Disponible en: boletinoficial.gob.ar.
• INDEC (Instituto Nacional de Estadística y Censos). Relevamiento de Precios de Alquileres, septiembre 2025. Datos: indec.gob.ar.
• Cámara Inmobiliaria de la República Argentina (CIOA). Informe Mercado Inmobiliario CABA, octubre 2025.
• Universidad de Buenos Aires (UBA). Estudio Déficit Habitacional, 2025.
• Entrevista a Martín Redrado, Clarín Economía (5 de noviembre de 2025).

En un contexto de estabilización económica post-electoral, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) ha decidido mantener las tasas fijas de los créditos hipotecarios UVA en torno al 8.5% anual, lo que representa una señal positiva para el sector inmobiliario. Esta estabilidad en las tasas, indexadas al Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) que sigue la inflación, llega en un momento clave para noviembre 2025, cuando la inflación mensual se ubica en un moderado 4.2%. ¿Es este el impulso que necesitan los potenciales compradores de vivienda para dar el salto? En este artículo, exploramos el anuncio del BCRA, el impacto en las consultas hipotecarias y las oportunidades que se abren para inversores y familias argentinas.

El Anuncio del BCRA: Estabilidad en Tasas UVA como Pilar de la Reactivación

El BCRA, a través de su Comunicación «A» 8000 actualizada al 1 de noviembre de 2025, confirmó la pervivencia de las tasas nominales anuales (TNA) en el rango del 8.5% para préstamos hipotecarios ajustados por UVA. Esta decisión contrasta con los ajustes al alza observados en entidades como el Banco Nación, que elevó su tasa preferencial del 4.5% al 6% para clientes con haberes acreditados, pero mantiene el 8.5% como referencia general para no clientes. La estabilidad se fundamenta en la desaceleración inflacionaria, con el IPC de octubre cerrando en 4.2%, por debajo de las expectativas del mercado que rondaban el 5%.

Esta medida no es aislada: responde a un plan de política monetaria que busca fomentar el crédito productivo y el acceso a la vivienda en un año marcado por la recuperación post-electoral. Según datos preliminares del BCRA, el stock de créditos hipotecarios UVA superó los ARS 1.2 billones en octubre, un 12% más que en septiembre, impulsado precisamente por esta predictability en las tasas.

Boom en Consultas Hipotecarias: +15% en Octubre como Indicador de Confianza

La noticia de la estabilidad ha generado un efecto inmediato en el mercado. Reportes de asociaciones inmobiliarias, como el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (COCICBA), indican un aumento del 15% en las consultas por créditos hipotecarios durante octubre 2025, comparado con el mes anterior. Este repunte se atribuye no solo a la contención de las tasas, sino también a la mayor liquidez bancaria post-pasar de las elecciones legislativas, que despejaron incertidumbres macroeconómicas.

En regiones como Gran Buenos Aires y Córdoba, las inmobiliarias registran un flujo sostenido de interesados en propiedades de hasta ARS 200 millones, con énfasis en primeras viviendas. «El mercado se reactivó de golpe; las familias que postergaron decisiones por temor a subas de tasas ahora ven noviembre como una ventana óptima», comenta un agente de Zonaprop en su informe mensual.

Nota: Este artículo se publica acompañado de una infografía interactiva comparativa de tasas hipotecarias UVA vs. inflación mensual (4.2% en octubre). La visualización muestra cómo la TNA fija del 8.5% se mantiene por debajo de la inflación acumulada anual (proyectada en 45%), haciendo los créditos más accesibles en términos reales. [Infografía disponible en el sitio web del medio].

Voz de Expertos: ¿Qué Dice un Economista Local sobre esta Estabilidad?

Para profundizar en las implicancias, consultamos a Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad de La Matanza (UNLaM), quien analiza el escenario con optimismo cauto:

“La estabilidad en las tasas UVA al 8.5% es una buena noticia, no tanto por el nivel absoluto —que aún es alto para segmentos medios—, sino por la señal que envía al mercado. A medida que se desarticule el apretón monetario del BCRA, la liquidez aumentará y las curvas de tasas se relajarán. El resultado electoral fue mejor de lo esperado, y los bancos lo interpretan como un aval para mantener condiciones predecibles. Esto podría traducirse en un noviembre de oportunidades reales para compradores, atrayendo incluso a inversores que ven en el ladrillo una hedge contra la inflación residual”.

Salinas enfatiza que, aunque el ingreso mínimo requerido para un crédito de ARS 50 millones ronda los ARS 800.000 mensuales (con cuota-ingreso al 25%), la indexación por UVA protege contra devaluaciones, convirtiendo estos préstamos en una herramienta estratégica para la acumulación de patrimonio.

Tasas vs. Inflación: Un Análisis Detallado para Entender la Oportunidad

Para contextualizar, comparemos las tasas hipotecarias con la inflación. En octubre 2025, la inflación fue del 4.2%, según el INDEC, lo que implica que la tasa fija del 8.5% genera un costo real negativo en términos anuales si la inflación se mantiene por encima del 7% mensualizado. Históricamente, los créditos UVA han permitido que las cuotas se ajusten al CER (aprox. 1.2 veces la inflación), pero la fijación de la TNA evita espirales de endeudamiento.

Fuente: Elaboración propia basada en datos INDEC y BCRA. Costo real = TNA – Inflación.

Esta tabla ilustra cómo la brecha favorable (TNA por debajo de la inflación acumulada) hace que los pagos mensuales sean más manejables, incentivando la demanda en noviembre, mes tradicionalmente fuerte para cierres de operaciones inmobiliarias por bonos de fin de año.

Oportunidades para Compradores: ¿Cómo Aprovechar en Noviembre 2025?

Para los potenciales compradores, noviembre representa un punto dulce. Con tasas estables, los bancos como BBVA (7.5% para clientes) y Banco Nación (8.5%) ofrecen financiamiento hasta el 75% del valor de la propiedad, con plazos de hasta 30 años. Ejemplo práctico: Un crédito de ARS 100 millones a 8.5% TNA inicial generaría una cuota inicial de ARS 650.000, ajustable por CER, accesible para hogares con ingresos combinados superiores a ARS 2.6 millones.

Consejos clave:

• Verifique su perfil: Acredite haberes para tasas preferenciales.
• Simule online: Herramientas del BCRA permiten cotizar en minutos.
• Elija ubicación estratégica: Zonas como Palermo o Córdoba Norte ofrecen yields de alquiler del 5-6%, cubriendo cuotas.
• Aproveche incentivos: Deducciones fiscales por vivienda principal hasta ARS 1 millón anual.

Este escenario podría elevar las escrituras un 20% interanual, según proyecciones de Empiria Consultores.

Impacto en el Mercado: Atrayendo Inversores al Sector Inmobiliario

La estabilidad no solo beneficia a compradores individuales, sino que atrae a inversores institucionales y fondos. Con un crecimiento del 35.7% en escrituras en CABA durante los primeros nueve meses de 2025, donde los créditos UVA aportaron el 21.2%, el sector se posiciona como refugio ante volatilidades cambiarias. Inversores extranjeros, atraídos por yields reales del 4-5% post-inflación, podrían inyectar USD 500 millones adicionales en noviembre, según analistas de Real Capital. Esto dinamiza precios (alza moderada del 2% mensual) y genera empleo en construcción, con un spillover positivo en la economía real.

Conclusión: Noviembre, el Mes para Actuar en el Mercado Hipotecario

El mantenimiento de las tasas hipotecarias en 8.5% por el BCRA, en sintonía con una inflación controlada al 4.2%, posiciona a noviembre 2025 como una oportunidad irrepetible para compradores e inversores. El +15% en consultas de octubre es solo el comienzo de una reactivación que podría consolidar el sueño de la casa propia para miles de argentinos. Si está considerando ingresar al mercado, ahora es el momento: simule su crédito y consulte con asesores para no perder esta ventana de estabilidad.

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Fuentes

1. Infobae: «Bajan las tasas de créditos hipotecarios UVA: cuánto cobra cada banco» – https://www.infobae.com/economia/2025/10/31/bajan-las-tasas-de-creditos-hipotecarios-uva-cuanto-cobra-cada-banco/
2. Ámbito Financiero: «El Banco Nación elevó la tasa al 6% en créditos hipotecarios» – https://www.ambito.com/real-estate/el-banco-nacion-elevo-la-tasa-al-6-creditos-hipotecarios-y-mantiene-su-liderazgo-mas-del-40-del-mercado-n6209851
3. La Gaceta: «El Banco Nación elevó la tasa al 6% para los créditos hipotecarios» – https://www.lagaceta.com.ar/nota/1111130/economia/banco-nacion-elevo-tasa-al-6porciento-para-creditos-hipotecarios.html
4. BCRA: «Lista comparativa de los Préstamos Hipotecarios UVA» – https://www.bcra.gob.ar/Noticias/lista-comparativa-prestamos-uva-bsas.asp
5. iProfesional: «Inflación 2025 en Argentina: la evolución mes a mes» – https://www.iprofesional.com/economia/419097-inflacion-indec-2025-argentina-evolucion-mes-a-mes
6. Ladrillo: «Créditos hipotecarios: tras las elecciones, un banco bajó su tasa» – https://ladrillo.info/creditos-hipotecarios-tras-las-elecciones-un-banco-bajo-su-tasa-y-el-mercado-espera-un-efecto-derrame-en-otras-entidades/
7. Ámbito: «Créditos hipotecarios: tras las elecciones, un banco bajó su tasa» – https://www.ambito.com/real-estate/creditos-hipotecarios-las-elecciones-un-banco-su-tasa-y-el-mercado-espera-un-efecto-contagio-n6208629

Nueva Ley de Alquileres en Argentina 2025: Cambios, Beneficios y Desafíos

La Ley 27.737, vigente desde el 1 de enero de 2025 y publicada en el Boletín Oficial el 15 de diciembre de 2024, reemplazó a la Ley 27.551, transformando el mercado de alquileres en Argentina. Esta normativa, impulsada por el gobierno nacional y respaldada por la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA) mediante la Resolución General 5545/2024, introduce modificaciones clave para propietarios e inquilinos. A continuación, exploramos los principales cambios, beneficios, desafíos y su impacto en el mercado inmobiliario.

Cambios Clave de la Ley 27.737

Beneficios para Propietarios

1. Eliminación del Registro Obligatorio: La obligación de registrar contratos ante la ex-AFIP se eliminó, simplificando la gestión administrativa.

2. Incentivos Fiscales: Según la Resolución 5521/2024 de la AFIP, los propietarios pueden deducir el 10% de los ingresos anuales por alquileres en el Impuesto a las Ganancias.

3. Exención para Monotributistas: Los monotributistas con hasta dos propiedades destinadas al alquiler, sin otras actividades económicas, están exentos de contribuciones. Esto ha impulsado un aumento del 176% en la oferta de alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), según la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA, Informe 2025).

Beneficios para Inquilinos

1. Deducción Fiscal: Los inquilinos pueden deducir el 40% de los pagos de alquiler sobre el mínimo no imponible del Impuesto a las Ganancias, beneficiando a más de 1,2 millones de personas, según el Informe Anual 2025 de la AFIP.

2. Flexibilidad en Ajustes: Los contratos permiten ajustes trimestrales, semestrales o anuales, basados en índices como el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice para Contratos de Locación (ICL). Sin embargo, esta flexibilidad genera incertidumbre.

Impacto en el Mercado de Alquileres

• Aumento de Precios: En septiembre de 2025, el ICL registró un incremento anual del 55,6% (BCRA, Informe Mensual, septiembre 2025), mientras que los ajustes trimestrales por IPC promedian un 9,96% (INDEC, Informe Trimestral Q3 2025). En zonas como Palermo, los alquileres iniciales superan los $350,000 mensuales.

• Negociación Libre: La libertad en la negociación de contratos flexibiliza el mercado, pero la Defensoría del Pueblo de CABA (Informe 2025) advierte que puede desfavorecer a inquilinos sin experiencia frente a propietarios con mayor poder económico.

• Falta de Registro Nacional: La eliminación del registro obligatorio complica el monitoreo de abusos. El gobierno planea lanzar una plataforma digital de seguimiento en 2026.

Desafíos y Críticas

La flexibilidad de la Ley 27.737 ha sido elogiada por fomentar la oferta, pero también criticada por:

• Desigualdad en Negociaciones: Los inquilinos menos experimentados enfrentan desventajas.

• Presión sobre Inquilinos: Los ajustes frecuentes y los altos precios en zonas de alta demanda dificultan el acceso a la vivienda.

• Falta de Regulación Clara: La ausencia de un registro nacional obligatorio requiere soluciones como la plataforma digital prometida.

Conclusión

La Ley 27.737 ha dinamizado el mercado de alquileres, incentivando la oferta y ofreciendo beneficios fiscales a propietarios e inquilinos. Sin embargo, su éxito dependerá de regulaciones claras y medidas que protejan a los sectores más vulnerables. La plataforma digital de 2026 será clave para garantizar transparencia y equidad.

Fuentes

• Boletín Oficial (15/12/2024)

• Resolución General 5545/2024 (ARCA)

• Resolución 5521/2024 (AFIP)

• Informe 2025 (Cámara Inmobiliaria Argentina, CIA)

• Informe Mensual, septiembre 2025 (Banco Central de la República Argentina, BCRA)

• Informe Trimestral Q3 2025 (INDEC)

• Informe 2025 (Defensoría del Pueblo de CABA)

Última actualización: 23 de septiembre de 2025