El precio promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires parece haber encontrado un techo. Según el último relevamiento de Zonaprop, en julio el valor promedio de publicación subió apenas 0,1% y se ubicó en US$2.471 por metro cuadrado, lo que llevó el incremento acumulado del año a solo 0,9%. En términos interanuales, el aumento fue del 1,3%, el más bajo de los últimos 28 meses, y el precio actual todavía se mantiene un 11,7% por debajo del máximo histórico de la serie, lo que sugiere que, pese a la reactivación general del sector, los valores de venta todavía tienen margen para recuperar terreno perdido.

El dato resulta especialmente relevante para quienes buscan comprar: con un presupuesto de US$100.000, la cantidad de metros cuadrados que se pueden adquirir varía enormemente según el barrio elegido, con una diferencia de casi 79 metros cuadrados entre la zona más barata y la más cara de la ciudad. En números concretos, un monoambiente de 40 m² tiene hoy un valor promedio de US$108.377, uno de dos ambientes y 50 m² ronda los US$131.034, y uno de tres ambientes y 70 m² alcanza los US$179.809, siempre tomando precios de publicación relevados por Zonaprop.

Este dato conecta con otra tendencia que se viene observando desde 2022: en ese momento, solo el 20% de los barrios porteños mostraba subas mensuales de precios; ese porcentaje trepó hasta el 90% en junio de 2024 y se mantuvo elevado durante buena parte de 2025, pero comenzó a retroceder desde entonces, y en julio de 2026 apenas el 60% de los barrios registró incrementos mensuales. Esta desaceleración en la cantidad de barrios con subas activas es, para muchos analistas, un indicador más fino del «enfriamiento» del mercado que el propio promedio general, que puede quedar distorsionado por movimientos puntuales en zonas premium.

Otro elemento que aporta contexto a esta foto es la comparación entre el costo de construir y el de comprar usado: en muchos barrios de CABA, adquirir un departamento usado todavía resulta más económico que construir uno nuevo de calidad similar, una vez sumado el valor del terreno (que en la Ciudad puede representar entre el 30% y el 50% del valor final de una unidad a estrenar). Esto sugiere que los precios de las unidades usadas todavía tienen margen de suba en el mediano plazo, especialmente en los barrios donde el costo de reposición es más alto respecto al valor de mercado actual.

Para inversores y compradores de vivienda única, el escenario actual plantea una oportunidad de análisis poco frecuente en la historia reciente del mercado porteño: los valores de referencia por tipología permiten planificar compras con mayor certidumbre que en los últimos dos años, marcados por subas más pronunciadas y por una gran dispersión de precios entre barrios. Quienes manejan capital en dólares y evalúan el momento de entrada encuentran hoy un mercado más estable, aunque sin señales claras de una reactivación generalizada de los valores.

Fuente: La Nación, Zonaprop, Roomix

El mercado de créditos hipotecarios UVA vive uno de sus momentos más dinámicos del año. En pocas semanas, doce bancos redujeron sus tasas hasta el 7,5% y otras tres entidades directamente las llevaron por debajo del 7%, un nivel que hasta hace poco resultaba impensado para el sistema financiero argentino. El fenómeno se explica en gran parte por el techo que fijó el Gobierno para los préstamos otorgados con fondos del FGS de ANSES: ninguna entidad que utilice ese financiamiento puede cobrar más del 7,5% anual sobre UVA, lo que generó un efecto de arrastre incluso entre bancos que no participan directamente del esquema.

Entre las entidades más agresivas aparece el Banco Ciudad, que ofrece una línea del 6,5% exclusiva para la compra de primera vivienda en CABA, con el respaldo de un subsidio del Gobierno porteño. El Banco Nación, por su parte, fijó una tasa del 6,7% para quienes cobran su sueldo en la entidad, con plazos de amortización que llegan a treinta años. A ellos se suma el Banco Hipotecario, que redujo su tasa del 9,5% al 7,5% para líneas UVA destinadas a primera vivienda, con un plazo de hasta 15 años y financiación de hasta el 80% del valor de la propiedad; para segunda vivienda, en cambio, la tasa se mantiene en 9,5%, lo que marca una clara diferenciación de política comercial según el destino del crédito.

El contraste histórico es lo que más llama la atención de los analistas. Bancos que meses atrás ofrecían tasas de dos dígitos, como Macro (que llegó a cobrar 15% a comienzos de 2026 y luego bajó a 8,5% antes de llegar al 7,5% actual) o ICBC (que partía del 13% y hoy ofrece 6,9% para quienes acreditan haberes, aunque sube a 9,9% para el resto de los clientes), muestran recortes acumulados de varios puntos porcentuales en apenas unos meses. BBVA siguió el mismo camino, bajando del 10,5% al 7,5% y habilitando plazos de hasta 30 años y la posibilidad de sumar ingresos con otra persona para calificar al crédito.

El driver detrás de este reacomodamiento es doble: por un lado, la desaceleración de la inflación le dio previsibilidad a las entidades para calcular el fondeo a largo plazo; por otro, la primera licitación del FGS distribuyó $200.000 millones entre trece bancos —entre ellos, además de los ya mencionados, San Juan, Comafi y las entidades del Grupo Petersen—, que ahora deben canalizar esos recursos en préstamos hipotecarios bajo condiciones específicas, con montos que pueden alcanzar las 150.000 UVA y plazos de entre 15 y 20 años.

Para quienes evalúan comprar su primera vivienda, la recomendación de los analistas es clara: comparar no solo la tasa nominal, sino también el plazo, el monto máximo financiable y si la entidad exige o no acreditar el sueldo, porque las diferencias entre clientes con cuenta sueldo y sin ella pueden superar los tres puntos porcentuales. Un relevamiento de la consultora Empiria ilustra bien esa brecha: para un préstamo de US$10.000 a 20 años, la cuota mensual va desde los $97.760 en Banco Nación (tasa del 6,7%) hasta los $155.835 en Brubank (tasa del 12%), una diferencia que, multiplicada por el monto total de un crédito hipotecario, puede representar cientos de miles de pesos por año.

Fuente: La Nación, Ámbito Financiero, Informe Digital, Rosario Finanzas

El mercado inmobiliario en Mendoza, especialmente en el segmento vitivinícola y de desarrollos premium en el Valle de Uco, se presenta como una opción atractiva para inversores que buscan activos dolarizados con potencial de renta y valorización. Proyectos que combinan viñedos, golf, polo y hotelería de lujo prometen retornos elevados, como el 14% anual en dólares mencionado en promociones recientes, mediante fideicomisos o adquisiciones directas.

Razones por las que Mendoza atrae inversiones inmobiliarias en 2026

• Ubicación estratégica y lifestyle premium: Muchos desarrollos se encuentran a aproximadamente 80-100 km del centro de Mendoza, en zonas como Tupungato o Valle de Uco, con vistas a la Cordillera de los Andes. Estos enclaves ofrecen amenities como canchas de golf de 18 hoyos, campos de polo, caballerizas, viñedos y hoteles boutique (algunos asociados a cadenas internacionales como Marriott).
• Modelo de inversión en fideicomiso: La fórmula destacada implica invertir alrededor de USD 100.000 en unidades o fracciones (por ejemplo, en un complejo con golf + polo + winelands). Se proyecta una renta anual del 14% en dólares, con pagos trimestrales estimados en USD 3.500 a partir de 2026-2028, y recuperación del capital en 2029. Esto se basa en explotación turística y alquileres, con retorno líquido neto.
• Rentabilidad superior al promedio: Mientras el alquiler tradicional en Argentina ronda el 4-6% anual en dólares, proyectos productivos (real estate vitivinícola) ofrecen entre 8% y 15%, gracias al enoturismo en auge y la demanda global por vinos premium argentinos. La valorización del terreno suma upside adicional.
• Opciones flexibles: Alternativas incluyen comprar lotes con viñedos para renta turística (Airbnb-friendly) o participar en pools de alquiler hotelero. Estos activos actúan como refugio de valor en un contexto de recuperación económica argentina.

En 2026, con la consolidación del enoturismo de lujo y estabilidad macro, estos desarrollos representan una oportunidad para diversificar en bienes raíces dolarizados con alto yield.

Fuentes:

• Infobae (2019-2023): Artículos sobre Tupungato Winelands y real estate productivo en Mendoza – https://www.infobae.com/economia/real-estate/2019/05/08/real-estate-productivo-de-que-se-trata-la-nueva-forma-de-invertir-enfocada-en-la-produccion/
• LA NACION (2020-2022): Reportes sobre inversiones en viñedos y rentabilidades en Valle de Uco – https://www.lanacion.com.ar/propiedades/el-sueno-del-vino-propio-la-decision-de-invertir-por-placer-nid2045984/
• Forbes Argentina (2025): Análisis del sector inmobiliario vitivinícola – https://www.forbesargentina.com/negocios/la-inversion-real-estate-vitivinicola-seduce-capital-nacional-extranjero-n70462
• El Cronista y otros medios financieros (2024-2025): Datos sobre fideicomisos y retornos en dólares
• Sitios de desarrollos similares: Tupungato Valley, The Vines of Mendoza (reportes de rentabilidades 8-15%)